Действующие в настоящее время законы, регламентирующие земельные правоотношения пока ещё далеки от совершенства, однако ежегодно проводится огромная работа по его реформированию и модернизации.
Но уходящий 2014 год преподнёс неприятные «сюрпризы» собственникам и арендаторам земельных участков. Многие из них обнаружили, что налог за использование принадлежащих им объектов недвижимости и арендная плата за землю существенно выросли. Дело в том, что налоговая база за пользование землей и размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка. Между тем, Постановлением Правительства Самарской области No 610 от 13.11.2013 г., с 1 января 2014 года кадастровая стоимость была увеличена, и для некоторых участков возросла более чем в два раза. Кроме того, последние изменения Налогового кодекса РФ диктуют необходимость рассчитывать налоговую базу за использование зданий, строений и сооружений, исходя из кадастровой, а не инвентарной, как это было раньше, стоимости объектов недвижимости.
Как показывает практика, кадастровая и рыночная стоимость земельных участков может существенно разниться. В чем причина такого несоответствия? С этим вопросом мы обратились в одну из известных самарских юридических фирм, успешно работающих в области гражданского права — ООО ЦПП «Потенциал». Специалисты компании, обладающие большим опытом в сфере урегулирования вопросов, связанных с определением кадастровой стоимости объектов, пояснили, что кадастровая стоимость участков определяется методом массовой оценки, поскольку индивидуально оценить каждый из участков на территории Самарской области просто невозможно. В связи с этим для расчета применяются лишь примерные и усредненные показатели. Тогда как рыночная стоимость — это цена, на которую можно рассчитывать при продаже конкретного отдельно взятого участка, на которую влияет местоположение участка, спрос и предложение на землю в этом районе, инфраструктуры в районе, где находится участок и т.д.
Как быть, если собственник или арендатор считает, что кадастровая стоимость его участка выше рыночной, и, как следствие, завышен начисленный ему земельный налог? Статья 66 Земельного кодекса РФ содержит правило, согласно которому кадастровая стоимость земли должна равняться ее рыночной стоимости, и если землепользователь считает, что кадастровая стоимость его земельного участка завышена по отношению к рыночной, он может ее оспорить в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в арбитражном суде.
Опыт, накопленный компанией «Потенциал», позволяет утверждать, что в некоторых случаях (когда площадь земельного участка действительно велика), можно добиться существенного снижения затрат. К примеру, кадастровую стоимость земельного участка, принадлежащего ОАО «Салют», удалось снизить почти на 400 миллионов рублей, а кадастровую стоимость земельного участка ИП Ечмаева В.Н. — в четыре раза. Подобных положительных примеров в практике коллектива немало. Однако, как советуют сами специалисты, прежде чем запустить столь сложную и трудоемкую процедуру, необходимо проверить ее целесообразность, проведя предварительную оценку рыночной стоимости конкретного объекта.
В случае, если результат оценки будет существенно отличаться от сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, можно готовить полноценный отчёт для последующего обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом, высокопрофессиональные юристы ООО ЦПП «Потенциал» возьмут на себя все действия по сопровождению рассмотрения спора, а в случае отказа обжалуют решение в судебном порядке.
НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ