С октября в России вступил в силу закон о деятельности гаражных объединений. Эксперты рассказали aif.ru, какое строение теперь нельзя будет считать гаражом, кто будет отвечать за кооперативное имущество и как можно будет получать деньги на развитие кооператива.
Гаражи разграничили
В России впервые определили, что можно считать гаражом, гаражным комплексом или гаражным боксом. Раньше таких разграничений не было. Часто машино-место юридически относили то к помещению, хотя у него нет ни стен, ни других признаков изолированного помещения, то к сооружению.
Но теперь в законе говорится, что гараж — это нежилое здание, предназначенное только для хранения транспортных средств. Высота объекта — не более двух надземных этажей, также можно обустроить подвал. Гаражи могут стоять отдельно друг от друга или же иметь общие коммуникации, стены, крышу, фундамент.
«Это больше не позволит собственникам гаражей строить объект в три и более этажа, а затем использовать их как жилые помещения. Такое явление распространено на юге России или в других местах, где цена земли очень высока», — разъясняет адвокат Алексей Чвало.
Территорию обобщили
Раньше общее имущество принадлежало на праве собственности гаражному кооперативу, а с 1 октября они признаются общей долевой собственностью собственников гаражей. Каждый собственник гаража имеет долю в границах территории гаражного назначения — она высчитывается пропорционально площади его гаража. Примерно такой же принцип был применен несколько лет назад в многоквартирных домах.
Общими становятся пешеходные переходы, ворота, ограждения, технические площадки и площадки для размещения контейнеров ТБО. В гаражном комплексе это технические этажи, чердаки, технические подвалы, лестничные площадки, лестницы, лифты и прочее.
«Отсутствие четкого регулирования приводило к конфликтам между членами гаражных объединений. Некоторые лица присваивали себе объекты на территории, устанавливали шлагбаумы, препятствовали свободному проезду владельцев гаражей к своим объектам. Эта проблема должна решиться, по крайней мере, в правовом поле закон урегулировал этот пробел», — полагает юрист Ирина Темченкова.
Имуществом распорядятся
Собственники гаражей, машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе могут распоряжаться общим имуществом тремя способами: непосредственно, через товарищество собственников недвижимости и для машино-мест через управляющую организацию. Способ выбирается на общем собрании, и его при необходимости можно изменить решением того же собрания.
Если понадобится отремонтировать разбитые проезды, поменять шлагбаум или заключить договоры с коммунальными службами, вопрос будет решаться на общем собрании собственников. Для этого нужно будет получить согласие не менее двух третей.
«Собственники гаражей и машино-мест могут участвовать в собрании дистанционно с помощью электронных либо иных технических средств, если при этом используются любые способы, позволяющие достоверно установить лицо, принимающее участие в заседании, участвовать ему в обсуждении вопросов повестки дня и голосовать. Такие возможность и способы могут быть установлены единогласным решением общего собрания собственников гаражей и машино-мест или уставом гаражного объединения», — уточняет Алексей Чвало.
Вместе с правами у собственников появились обязанности по уплате налогов и сборов, связанных с общим имуществом, по участию в расходах и издержках по сохранению и содержанию имущества.
«С 1 октября 2023 года все ГСК должны принимать членские взносы только на расчетный счет. Это, возможно, приведет к росту самих взносов, но добавит прозрачности целевого использования денежных средств», — говорит Ирина Темченкова.
С соседями разберутся
Адвокат Александр Щербинин указывает на то, что поменять председателя ГСК было не так-то просто из-за ряда критериев, «зашитых» в устав кооператива. Но теперь процедура замены руководителя кооператива четко описана в законе. Также будет легче привлечь к ответственности предпринимателей, которые без согласия собственников гаражей размещают на общей территории свои объекты.
«Не всем, например, нравится соседство с шиномонтажкой, очередь в которую не дает проехать в собственный гараж. Если деятельность предпринимателя мешает людям, они вправе подать на него претензию и через суд призвать к ответственности», — поясняет спикер.
Имущество работает
На коллективном собрании можно теперь не только решить, кому запретить разворачивать свой бизнес на территории гаражей. Собственники могут проголосовать за то, чтобы сдавать свободные общие площади в аренду — например, разместить автомойку. Полученные доходы можно направить на ремонт и благоустройство кооператива.
Законом вносятся изменения в ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Это значит, что за россиянами закрепляется право бесплатно приобрести земельный участок в рамках «гаражной амнистии» согласно схеме расположения земельного участка без утвержденного проекта межевания территории. Собственники машино-мест и нежилых помещений в гаражном комплексе наделяются исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.
Антонина Лопаева
